La sorte dei contratti di locazione di locali adibiti allo svolgimento delle attività produttive e commerciali sospese dalle norme di contenimento dell’emergenza epidemiologica da COVID-19

di Riccardo Traina Chiarini e Silvia Mosca

La recente diffusione del COVID-19 e l’adozione di provvedimenti governativi urgenti per il suo contenimento stanno avendo un fortissimo impatto sulla vita quotidiana di ognuno e, in particolare, sullo svolgimento di numerose tipologie di attività produttive e commerciali. L’impossibilità di svolgere regolarmente l’attività impatta, naturalmente, anche sulla possibilità di adempiere ad alcune obbligazioni e, quindi, sulla possibilità di rispettare determinati rapporti contrattuali. Cosa che potrebbe accadere anche, e per quanto qui di interesse, in relazione alle obbligazioni tipiche dei contratti di locazione.

In teoria.

Prima di addentrarci nell’argomento specifico è opportuno soffermarsi innanzitutto sulle conseguenze giuridiche che l’emergenza sanitaria in corso può generare sui rapporti contrattuali pendenti in genere e se essa possa costituire un’esimente da responsabilità e/o giusta causa di risoluzione del rapporto contrattuale, piuttosto che di variazione delle condizioni originariamente stabilite, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1464 c.c..

La prima questione da chiarire è, dunque, se i provvedimenti emergenziali adottati costituiscano un c.d. factum principis e, pertanto, una causa di forza maggiore tale da assumere rilevanza in tal senso. Per quanto riguarda il concetto stesso di “forza maggiore”, occorre precisare che la disciplina codicistica generale del contratto non ne offre una definizione precisa. In generale, con tale locuzione si intende una serie di eventi imprevedibili, inevitabili ed incontrollabili, a cui un soggetto di diritto non ha altra scelta che adeguarsi. In altre parole, il factum principis rappresenta un’ipotesi di forza maggiore che ricorre quando provvedimenti dell’autorità, emanati dopo la conclusione di un contratto, rendano oggettivamente impossibile l’esecuzione della prestazione, indipendentemente dalla volontà dei soggetti obbligati.

Da quanto appena detto, si può supporre che il COVID-19 e le conseguenti misure di prevenzione e contenimento presentino i requisiti necessari per integrare l’ipotesi in questione, per lo meno su un piano astratto; nella pratica, le circostanze dovranno essere valutate caso per caso, anche a seconda dell’attività concretamente svolta dal debitore e dell’oggetto contrattuale. Può dunque affermarsi che, in linea generale, la parte contraente la cui obbligazione sia divenuta impossibile, a causa dell’impossibilità per lo stesso di svolgere la propria attività tout court in conseguenza dello stop alle attività produttive e commerciali ordinato dal Governo, possa beneficiare delle disposizioni di cui agli articoli 1256, 1463 e 1464 del codice civile.

Per i contratti di locazione tali norme possono venire variamente in rilievo, a seconda che si guardi alla posizione del conduttore o a quella del locatore.

Dal lato del conduttore, occorre tenere presente che l’impossibilità di svolgere la propria attività potrebbe determinare solo indirettamente una impossibilità di adempiere alla propria obbligazione principale, ovverosia quella di corrispondere regolarmente il canone di locazione: a causa della chiusura forzata, infatti, lo stesso potrebbe non essere – temporaneamente – in grado di ricavare alcunché e, quindi, di pagare il locatore. In tal caso il conduttore potrà dunque avvalersi della disposizione di cui all’art. 1256, c. 2, c.c., secondo cui l’impossibilità temporanea fa venire meno la responsabilità del debitore per il “ritardo nell’adempimento”. Sempre, però, che una tale, indiretta, “impossibilità” di corrispondere il canone possa effettivamente assumere rilevanza in tal senso. Ai fini dell’applicabilità dell’articolo 1256 c.c., infatti, si ricorda che per “causa non imputabile” si intendono quegli accadimenti che eccedono l’ordinaria diligenza richiesta al debitore ai fini dell’adempimento contrattuale e che comportano conseguenze che quest’ultimo non può contrastare con eguale diligenza; la liberazione del debitore da responsabilità, dunque, può verificarsi, secondo la previsione degli art. 1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l’elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sé considerata, e quello soggettivo dell’assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento che ha reso impossibile la prestazione. In concreto, vi sarebbe da chiedersi se possa davvero essere ritenuto esente da colpa il conduttore che non abbia considerato la possibilità che si possa verificare un calo (o un azzeramento) degli affari, per un periodo (nel caso dell’impedimento attuale) corrispondente a circa un mese, indipendentemente dalla causa di tale diminuzione (o azzeramento), e quindi indipendentemente dal fatto che la causa sia la chiusura forzata dell’attività come disposta dal Governo per il momento presente.

In ogni caso, l’applicazione della norma in questione avrà come unico effetto possibile, come detto, l’esenzione di responsabilità del conduttore per il ritardo: in altre parole l’obbligazione rimane sospesa solo fino alla cessazione dell’impedimento, momento a partire dal quale il debitore sarà tenuto all’adempimento, senza però alcuna responsabilità per il ritardo. Il conduttore potrà quindi, a tutto concedere, solamente sospendere il pagamento del canone di locazione, e sarà tenuto a corrispondere tutte le mensilità di canone non pagate una volta che sia venuta meno la condizione temporanea che ha determinato l’impossibilità di svolgimento dell’attività.

Dal lato del locatore, la chiusura (o meglio: la sospensione) di alcune attività produttive e commerciali potrebbe assumere rilievo in quanto evento che rende inutilizzabile l’immobile locato all’uso contrattualmente stabilito, ai sensi dell’art. 1575 c.c.. Per principio consolidato, infatti, l’impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l’uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l’applicazione delle norme generali di cui agli artt. 1463 e 1464 c.c., con gli effetti che ne derivano: risoluzione del rapporto o riduzione della controprestazione in caso di impossibilità parziale (ipotesi che, nella situazione attuale, andrà valutata caso per caso). Il fatto, tuttavia, che tra le condizioni di applicabilità di tali norme vi sia proprio la definitività della circostanza impeditiva della prestazione, confligge col fatto che lo stop alle attività oggetto dei provvedimenti governativi per il contenimento dell’emergenza epidemiologica ha natura (almeno per ora) temporanea. Anche in questo frangente occorre dunque considerare quanto disposto dall’art. 1256 c.c., venendosi a configurare, come nel caso precedente, una situazione di “sospensione” del rapporto (con esenzione di responsabilità, da questo punto di vista, del locatore) che verrà automaticamente meno nel momento in cui cesseranno le stesse misure contenitive.

Tirando le somme, proprio la temporaneità della situazione attuale sembrerebbe dunque escludere la possibilità di risolvere il contratto di locazione, anche di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività oggetto di chiusura ai sensi della normativa d’urgenza emanata dal Governo, e ciò tanto che l’iniziativa sia del locatore, quanto che lo sia del conduttore.

Il conduttore, tuttavia, potrà comunque decidere di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, ma pur sempre con preavviso di sei mesi (durante i quali sarà ugualmente gravato dall’onere di corrispondere il canone) e ammesso che la situazione attuale integri grave motivo di risoluzione, il che è in effetti discutibile, dovendosi a tal fine valutare (ancora una volta) la circostanza che le misure governative di contenimento non hanno natura definitiva (allo stato solamente una durata prevista di qualche settimana).

Ultima alternativa possibile per il conduttore potrebbe essere rinvenuta nell’art. 1467 c.c., secondo il quale se la prestazione (in questo caso il pagamento del canone) è divenuta eccessivamente onerosa a causa di fatti straordinari ed imprevedibili, il debitore ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto (salvo accordo con il creditore/locatore circa la modifica delle condizioni contrattuali). Per quanto riguarda gli elementi della straordinarietà e dell’imprevedibilità, secondo la giurisprudenza il primo ha carattere oggettivo, essendo quantificabile sulla base di elementi suscettibili di misurazione, quali l’intensità e l’entità del fatto, mentre il secondo ha natura soggettiva, in quanto riguarda la possibilità che il debitore avesse di conoscere il fatto. Salvo casi particolari, dunque, parrebbe potersi rispondere positivamente circa l’applicabilità della norma in questione nell’attuale situazione generale.

In conclusione, premesso che è astrattamente possibile ricondurre la chiusura forzata di alcune attività produttive e commerciali (come disposte dalle varie normative che si stanno susseguendo in questi giorni) ad una causa di forza maggiore, con conseguente esenzione da responsabilità della parte (forzatamente) inadempiente – in ogni caso imponendosi una valutazione in concreto, caso per caso, ai fini di una determinazione puntuale in tal senso, tenendo conto in particolare dell’effettiva incidenza dei fatti generanti l’impedimento sulla prestazione, dell’assenza di soluzioni alternative per l’adempimento e della portata del testo contrattuale. Tanto premesso, si diceva, deve concludersi che, fintanto che le misure in questione avranno una durata limitata, tanto per il locatore quanto per il conduttore non sembrano esservi margini per ottenere una risoluzione del contratto di locazione. Né certamente il conduttore potrebbe (auto)ridurre l’importo del canone di locazione, e men che meno interromperne il pagamento, per il tempo di sussistenza della causa di impossibilità di usufruire dell’immobile locato; al più essendogli concesso di sospenderne la corresponsione, ma sempre limitatamente a tale periodo, al termine del quale sarà tenuto a corrispondere tutte le mensilità di canone non pagate.

Un’interpretazione in tal senso, del resto, sembrerebbe essere implicitamente avvallata dalla stessa normativa d’urgenza, ed in particolare dall’art. 65 del D.L. 18/2020 che, presupponendo appunto una continuità nei pagamenti dei canoni di locazione anche nel periodo di vigenza dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, riconosce “ai soggetti esercenti attività d’impresa … un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.

In pratica.

Tenendo in considerazione quanto sin qui esposto, e quindi con la consapevolezza della grande incertezza determinata dalla situazione attuale, da un punto di vista strettamente pratico è chiaramente consigliabile che vi sia un accordo delle parti in merito alla “gestione” del contratto di locazione per il periodo di efficacia delle misure di contenimento connesse all’emergenza epidemiologica, alla luce delle situazioni strettamente personali che per ciascun caso possano assumere rilevanza. Se allo stato attuale – con una norma abbastanza discutibile, in termini di uguaglianza – solamente i conduttori di immobili accatastati in categoria C/1 possono godere di un beneficio che, in buona sostanza, si traduce in una riduzione del canone di locazione pari al 60%, e quindi a maggior ragione per tutti i conduttori esclusi dalla norma sopra citata potrebbe sorgere l’esigenza materiale di ridurre il peso del pagamento del canone per il periodo di chiusura dell’attività, occorre in ogni caso prestare attenzione alla forma dell’accordo, tra conduttore e locatore, ad esempio su una riduzione o perfino una interruzione del pagamento del canone di locazione. Affinché il locatore non abbia a pagare le imposte su canoni non percepiti, o percepiti solo in parte, sarà quindi necessario che si proceda alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate della scrittura di riduzione (temporanea, per il solo periodo concordato tra le parti) del canone, che si ricorda essere esente dal pagamento di imposta di registro.

 

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